Главная arrow Архив газеты arrow 2010arrow 15arrow Xитрости проведения сделок с недвижимостью единщиками



НОВОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Xитрости проведения сделок с недвижимостью единщиками

Госпредпринимательства в своем письме от 05.03.2010 г. № 2805 (далее — Письмо № 2805) рассмотрел вопросы продажи недвижимости единщиком.
Приведем выводы, сделанные в Письме № 2805.

1. Купля-продажа недвижимости (транспорта) единщиком
Указом Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» от 03.07.98 г. № 727/98 (далее — Указ № 727) не запрещено осуществлять куплю-продажу недвижимости и транспорта.
Следует учитывать, что в Свидетельстве об уплате единого налога должны быть указаны все осуществляемые виды деятельности.

2. Заключение договоров купли-продажи недвижимости предпринимателем
Действующим законодательством не установлены ограничения в части возможности заключения физическими лицами — предпринимателями договоров купли-продажи недвижимости, а также любых других договоров.
Определение права собственности за физическим лицом не может рассматриваться как основание для невозможности заключения договоров физическим лицом в рамках его предпринимательской деятельности как ФЛП.
Оформление договоров купли-продажи физическими лицами — предпринимателями осуществляется с учетом требований законодательных актов.
3. Уплата НДФЛ
Госпредпринимательства указал, что плательщики единого налога не являются плательщиками НДФЛ по доходам, полученным в рамках упрощенной системы от осуществления предпринимательской деятельности.
Однако при получении ФЛП других доходов, не являющихся доходами от предпринимательской деятельности, последние облагаются НДФЛ по общим правилам согласно Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV (далее — Закон № 889) для налогоплательщиков-непредпринимателей.
Вместе с тем ГНАУ более категорична по данному вопросу и практически не дает никаких шансов, чтобы доходы от продажи недвижимости попали под единоналожное обложение согласно Указу № 727. В частности, в письме от 05.10.2007 г. № 4851/В/17-0715 налоговое ведомство отмечает: Гражданский кодекс Украины не устанавливает такого субъекта права частной собственности, как физическое лицо — предприниматель. Поэтому налогообложение операций по продаже недвижимого имущества регламентируется ст. 11 Закона № 889 как для обычного физлица-непредпринимателя.
Даже если договор купли-продажи недвижимости заключен предпринимателем, доход, полученный им от этой операции, не является предпринимательским. В качестве подтверждения ГНАУ приводит два аргумента:
продажа недвижимости должна быть указана в Свидетельстве об уплате единого налога;
право частной собственности на недвижимость регистрируют на физическое лицо, поэтому полученный доход подлежит налогообложению согласно Закону № 889.
Приведем текст Письма № 2805.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ УКРАИНЫ ПО ВОПРОСАМ РЕГУЛЯТОРНОЙ ПОЛИТИКИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
ПИСЬМО от 05.03.2010 г. № 2805

Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства рассмотрел Ваше письмо относительно уплаты налога с доходов физических лиц плательщиком единого налога в случае осуществления им продажи недвижимости и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Относительно осуществления физическим лицом — плательщиком единого налога деятельности по купле-продаже недвижимости, транспорта

<...>

На осуществление плательщиком единого налога деятельности по купле-продаже недвижимости и транспорта Указом № 727 ограничения не установлены.
При этом следует учитывать, что в Свидетельстве об уплате единого налога, которое выдается физическому лицу — субъекту малого предпринимательства, должны быть указаны все виды деятельности, осуществляемые таким субъектом.
Это связано с тем, что ставка единого налога для физических лиц является фиксированной и зависит от вида деятельности, которая осуществляется такими лицами (статья 2 Указа № 727).

Относительно возможности заключения договоров купли-продажи недвижимости частным предпринимателем и оформления соответствующих документов
Действующим законодательством не установлены ограничения в части возможности заключения физическими лицами — предпринимателями договоров купли-продажи недвижимости, а также любых других договоров.
Определение права собственности за физическим лицом не может рассматриваться как основание для невозможности заключения договоров физическим лицом в рамках его предпринимательской деятельности как физического лица — предпринимателя.
Оформление договоров купли-продажи физическими лицами — предпринимателями осуществляется с учетом требований, установленных Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины, а также другими соответствующими законодательными актами.
В частности, статьей 51 Гражданского кодекса Украины установлено, что к предпринимательской деятельности физических лиц применяются нормативно-правовые акты, регулирующие предпринимательскую деятельность юридических лиц, если иное не установлено законом или не вытекает из сути отношений.

Относительно уплаты налога с доходов физических лиц плательщиком единого налога и получения справки о неуплате налога с доходов физических лиц
В состав общего месячного или годового налогооблагаемого дохода плательщика налога согласно подпункту 4.3.25 пункта 4.3 статьи 4 Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889 «О налоге с доходов физических лиц» (далее — Закон № 889) не включается «доход (прибыль), полученный самозанятым лицом от осуществления им предпринимательской или независимой профессиональной деятельности, если такое лицо избрало специальную (упрощенную) систему налогообложения такого дохода (прибыли) в соответствии с законом».
Налогообложение доходов, полученных физическим лицом от продажи им товаров (предоставления услуг, выполнения работ) в рамках его предпринимательской деятельности без образования юридического лица, а также физическом лицом, уплачивающим рыночный сбор, осуществляется по правилам, установленным специальным законодательством по данным вопросам (подпункт 9.12.1 пункта 9.12 статьи 9 Закона № 889).
Правила налогообложения доходов физических лиц — предпринимателей, полученных по упрощенной системе налогообложения, установлены Указом № 727, который предусматривает уплату единого налога в размере, установленном местным советом по месту государственной регистрации предпринимателя в зависимости от вида деятельности (статья 2 Указа № 727).
Доходы, полученные от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, не включаются в состав совокупного налогооблагаемого дохода по итогам отчетного года такого плательщика, а уплаченная сумма единого налога является окончательной и не включается в перерасчет общих налоговых обязательств плательщика (статья 2 Указа № 727).
Отдельно обращаем внимание на то, что на основании статьи 6 Указа № 727 физические лица — плательщики единого налога не являются плательщиками налога с доходов физических лиц.
Подтверждением данного факта является получение физическим лицом Свидетельства об уплате единого налога и квитанции об уплате единого налога.
Однако в случае если физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности получает другие доходы, которые не являются доходами от предпринимательской деятельности, то такие доходы облагаются налогом по общим правилам, установленным Законом № 889 для плательщиков налога, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности (подпункт 9.12.2 пункта 9.12 статьи 9 Закона № 889).
Заместитель Председателя                                                                                                Н. Приступа