Ситуация: Я пенсионер по инвалидности 2 группы. Получил дом в селе по наследству, документы в порядке. Я его единственный собственник, земля приватизирована. Но прописан не в этом доме.

Цель: сдавать дом в аренду посуточно/помесячно (законным путем), привлекать туристов на зеленый туризм. Дом с новой мебелью, бильярдом, баней. На территории есть пруд. Можно будет предложить туристам ловлю рыбы из пруда.

Вопрос: какую группу единого налога нужно иметь ФЛП в моем случае? Есть ли ограничения по виду деятельности и сдаваемой площади? Если нет, то какими другими вариантами можно воспользоваться?

Ответ: У Вас есть три варианта сдачи недвижимости (в зависимости от статуса арендодателя).

1 вариант: ФЛП-единщик-арендодатель

Законодательством разрешено единщикам предоставлять в аренду жилую недвижимость (часть объекта) общей площадью не более 100 кв. м, нежилую (часть объекта) — не более 300 кв. м, а также земельные участки общей площадью не более 0,2 га.

Причем фискалы в «ЗІР» разъясняют, что не будет нарушением, если единщик будет сдавать в аренду недвижимость в пределах разрешенных норм, даже если общая площадь такой недвижимости превышает законодательный лимит.

Объясним, как применять ограничения по площади:

• 1) если Вы хотите сдать часть какого-то объекта, то не смотрите на его общую площадь. Лимит нужно соблюдать только в отношении арендуемой площади, то есть части Ваших владений, а общая может превышать лимит;
• 2) Вы можете одновременно сдавать разные виды недвижимости в пределах лимита, то есть до 0,2 га земли, до 100 кв. м жилья и/или до 300 кв. м нежилой недвижимости;
• 3) «добрать» лимит можно за счет разных помещений или участков (их частей). Например, если единщик сдает в аренду несколько нежилых помещений, то для сравнения с установленным лимитом их площади суммируются;
• 4) не запрещено предоставить в аренду недвижимость (в пределах лимита), размещенную на земельном участке свыше 0,2 га. При этом в договоре аренды нужно определить, право пользования на какую площадь участка передается нанимателю, но не более 0,2 га (разъяснение в «ЗІР», подкатегория 107.01).
  

• первогруппники вообще не могут сдавать в аренду недвижимость;
• второгруппники имеют право сдавать в аренду только физлицам-непредпринимателям (населению) и/или субъектам хозяйствования на упрощенной системе (ФЛП и предприятиям);
• третьегруппники могут сдавать в аренду недвижимость любому арендатору.
  

• единый налог:
  — 2 группа: максимальный размер единого налога составляет 20% от минимальной заработной платы по состоянию на 1 января отчетного года (в 2017 году — 640 грн.);
  — 3 группа: 3% от полученного дохода (для плательщиков НДС) и 5% от полученного дохода (для неплательщиков НДС);
• ЕСВ «за себя» — определяется самостоятельно в пределах «верхнего» и «нижнего» коридора: 2 и 3 группа — ЕСВ за месяц должен быть не менее минимального страхового взноса (в 2017 году — 704 грн.).
  В Вашем случае Вы как инвалид 2 группы имеете право не платить ЕСВ «за себя»*.

2 вариант: ФЛП-общесистемщик-арен­до­датель

Никаких законодательных ограничений у ФЛП-общесистемщика нет — можно сдавать в аренду кому угодно без «метражных» лимитов (субъектов).

Арендный чистый доход (доходы (арендная плата и прочие) минус предпринимательские расходы) облагаются:

• НДФЛ по ставке 18%;
• военным сбором по ставке 1,5%;
• ЕСВ по ставке 22% (с общих чистых предпринимательских доходов (включая арендные) за каждый месяц необходимо уплатить не менее минимального страхового взноса, который в 2017 году составляет 704 грн.) (однако в Вашем случае Вы как инвалид 2 группы имеете право не платить ЕСВ «за себя»*).

3 вариант: гражданин (непредприниматель) — арендодатель

Гражданин может сдавать в аренду кому угодно без «метражных» лимитов.

Арендные доходы (в полном объеме без уменьшения их на понесенные расходы) облагаются:

• НДФЛ по ставке 18%;
• военным сбором по ставке 1,5%;
• ЕСВ арендные операции у физлица-гражданина не облагаются.

Внимание: фискалы запрещают сдавать в аренду одновременно как единщик и как физлицо. Предоставлять площади в пределах лимита в качестве единщника, а сверх лимита — в качестве обычного физлица нельзя. Причем подобных ограничений не предусмотрено для ФЛП-общесистемщиков (то есть общесистемщикам можно одновременно предоставлять недвижимость в аренду и как предприниматель, и как физлицо-гражданин).
На «горячей линии» фискалы устно консультируют, что если единщик не захочет предоставлять недвижимость как предприниматель, то он должен предпринять действия, в результате которых будет вычеркнута арендная деятельность из Единого государственного реестра и Реестра плательщиков единого налога.

И напоследок отметим, что граждане — инвалиды первой и второй группы освобождаются от уплаты земельного налога (пп. 281.1.1 НК). Если плательщики пользуются льготами по этому налогу и предоставляют в аренду земельные участки, отдельные здания, сооружения или их части, налог за такие земельные участки и земельные участки под такими зданиями (их частями) уплачивается на общих основаниях с учетом придомовой территории (п. 284.3 НК).

* ГФСУ («ЗІР», подкатегория 301.04.02) отмечает: «Согласно нормам Протокола об обмене информацией Пенсионный фонд Украины предоставляет Государственной фискальной службе информацию о физических лицах (плательщиках единого взноса) о том, что они являются пенсионерами по возрасту или инвалидами, с указанием даты установления пенсии или инвалидности, поэтому отдельно уведомлять контролирующий орган о статусе пенсионера или инвалида не требуется.
Если физическое лицо — предприниматель является инвалидом и получает социальное пособие от фонда социального страхования или Управления труда и социальной защиты населения, то подтверждением установления инвалидности является справка к акту осмотра в медико-социальной экспертной комиссии об установлении группы инвалидности, которая предоставляется в контролирующий орган по месту регистрации».